CO₂-Kostenverteilung: Was Vermieter 2026 wirklich zahlen
Seit dem 1. Januar 2023 teilen sich Vermieter und Mieter die CO₂-Kosten aus der Gasheizung — nicht mehr zu gleichen Teilen, sondern nach Energieklasse des Gebäudes. Je schlechter gedämmt, desto mehr zahlt der Vermieter. Das klingt technisch, hat aber für Eigentümer von Altbauten direkte Auswirkungen auf die monatliche Abrechnung.
Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz: Worum geht es?
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG) gilt seit Anfang 2023 für alle vermieteten Wohngebäude, die mit Gas oder Öl beheizt werden. Grundlage ist der CO₂-Preis nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG): Wer fossile Brennstoffe verbraucht, zahlt pro Tonne CO₂-Ausstoß eine Abgabe. 2026 werden die Zertifikate im Auktionskorridor von 55–65 €/t versteigert, der Festpreis nach der Versteigerungsphase beträgt 68 €/t. Ab 2027 wird der Preis marktbasiert — gekoppelt an den EU-ETS 1.
Bisher wurde dieser CO₂-Preis vollständig über die Nebenkosten auf den Mieter umgelegt. Das hat sich geändert: Je nach Energieklasse des Gebäudes trägt nun der Vermieter einen Teil selbst.
Die Logik dahinter: Der Energiebedarf eines Gebäudes hängt maßgeblich von der Gebäudehülle ab — und die liegt in der Verantwortung des Eigentümers, nicht des Mieters.
Das Stufenmodell: Wer zahlt wie viel?
Das Gesetz verwendet ein Stufenmodell, das sich an der Energieeffizienzklasse des Gebäudes orientiert. Vereinfacht dargestellt:
Energieklasse · Vermieter-Anteil · Mieter-Anteil
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A+ bis B · 0 % · 100 %
C · ca. 25 % · ca. 75 %
D · ca. 50 % · ca. 50 %
E/F · ca. 70 % · ca. 30 %
G · **95 %** · 5 %
Das Gesetz arbeitet technisch nicht mit Energieklassen, sondern mit CO₂-Emissionen in kg/m²/a. Ab 52 kg CO₂/m²/a (entspricht grob Klasse G) trägt der Vermieter 95 % der CO₂-Kosten. Quelle: Anlage CO₂KostAufG.
Wer ein gut saniertes Gebäude vermietet, zahlt keinen Aufschlag. Wer einen unsanierten Altbau in Klasse G vermietet, trägt 95 Prozent der CO₂-Kosten selbst.
Konkret gerechnet: Was kostet Klasse G?
Ein Beispiel aus der Praxis:
Einfamilienhaus als Mietobjekt, Energieklasse G, Gasheizung:
- Jahresverbrauch: 60.000 kWh
- CO₂-Emissionsfaktor Gas: 0,201 kg CO₂/kWh
- Jährlicher CO₂-Ausstoß: 12,06 Tonnen
- Vermieter-Anteil (95 %): 11,46 Tonnen
- CO₂-Kosten 2026 (68 €/Tonne Festpreis nach Versteigerung): ca. 779 Euro pro Jahr
Das klingt noch handhabbar. Aber der CO₂-Preis entwickelt sich weiter: Ab 2027 wird der Preis marktbasiert — gekoppelt an den EU-ETS 1 — und ist nicht mehr fix planbar.
Jahr · CO₂-Preis (€/Tonne) · Vermieter zahlt (Klasse G, Beispiel)
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2026 · 55–68 €/t (Auktion + Festpreis) · ca. 779 €/Jahr
2027 ff. · marktbasiert (EU-ETS 1) · nicht fix planbar
Zum Vergleich: Wird dasselbe Gebäude auf Klasse C saniert, sinkt der Vermieter-Anteil auf rund 25 Prozent — bei gleichem Verbrauch wären das nur noch etwa 205 Euro jährlich.
Praxisbeispiel: Der Vermieter, der erst abwartete
Jörg Wagner kennt die Reaktion gut: „Erst kommt Unglaube, dann Ärger, dann wird es ignoriert — und spätestens wenn die erste Jahresabrechnung mit dem Eigenanteil kommt, ist der Ärger wieder da.“
Ein Vermieter aus dem Beratungsgebiet hatte ein Mehrfamilienhaus in Klasse F. Drei Wohneinheiten, Gasheizung aus 2001. Nach dem ersten Jahr mit CO₂-Eigenanteil waren es rund 900 Euro, die er nicht auf die Mieter umlegen konnte. Im zweiten Jahr war der Betrag höher, weil der CO₂-Preis gestiegen war.
Die Entscheidung zur Sanierung fiel nicht aus Überzeugung — sondern aus Kalkulation. Fördermittel über die BEG EM, ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP), neue Außendämmung. Ergebnis: Klasse C, niedrigere CO₂-Kosten, höhere Kaltmiete nach §559 BGB-Modernisierungsumlage, und ein Gebäude, das langfristig im Wert bleibt.
Was viele Vermieter falsch machen
Fehler 1: CO₂-Kosten als fixen Betrag einkalkulieren. Der CO₂-Preis steigt jährlich — was heute 600 Euro kostet, sind 2030 über 800 Euro. Ab dann gilt der EU-Emissionshandel, dessen Preis nicht politisch gedeckelt ist.
Fehler 2: Warten auf gesetzliche Pflicht. Eine allgemeine Sanierungspflicht gibt es nicht — aber das Stufenmodell ist eine wirtschaftliche Pflicht durch die Hintertür. Der Vermieter zahlt für die Ineffizienz seines Gebäudes.
Fehler 3: Förderung nicht nutzen. Für Vermieter gelten dieselben BEG-EM-Fördersätze wie für selbstnutzende Eigentümer: 15 Prozent Grundförderung für Dämmmaßnahmen, 20 Prozent mit individuellem Sanierungsfahrplan (iSFP). Die förderfähigen Kosten verdoppeln sich mit iSFP von 30.000 auf 60.000 Euro je Wohneinheit.
Fehler 4: Die Steuer vergessen. Sanierungskosten am Mietobjekt sind steuerlich absetzbar. Das sollte mit dem Steuerberater geklärt werden — das ist aber nicht Aufgabe des Gebäudeenergieberaters (HWK).
Rechnet sich Sanieren? Ja — aus mehreren Gründen.
Die Frage ist oft: Ist eine Sanierung des Mietobjekts wirtschaftlich sinnvoll? Die Antwort aus der Praxis ist eindeutig: Ja.
Nicht nur wegen der sinkenden CO₂-Kosten. Ein saniertes Gebäude bringt:
- Bessere Vermietbarkeit — Energieeffizienz ist für viele Mieter heute ein echtes Kriterium
- Höhere Kaltmiete — nach §559 BGB können 8 Prozent der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete umgelegt werden
- Wertsteigerung — oder zumindest Werterhalt gegenüber dem laufenden Wertverlust unsanierter Altbauten
- Zufriedene Mieter — wer weniger Nebenkosten zahlt, bleibt länger
- Besseres Image — ein gut gepflegtes Haus signalisiert, dass der Vermieter etwas für seine Mieter tut
„Jede Investition in ein bestehendes Gebäude ist sinnvoll“, sagt Jörg Wagner. Nicht als Verkaufsargument, sondern als Erfahrungswert aus über zehn Jahren Energieberatung.
Sanieren oder verkaufen?
Manche Vermieter stehen vor der Grundsatzfrage: Das Objekt sanieren — oder lieber verkaufen?
Die ehrliche Antwort: Das ist eine persönliche Entscheidung, die von vielen Faktoren abhängt, die ein Energieberater nicht kennt — familiäre Situation, Liquidität, Alter des Eigentümers, Lage des Objekts.
Aber: Wer zunächst einen klaren Blick auf den Zustand des Gebäudes, die Fördermöglichkeiten und die realistische Kostenkalkulation haben möchte, ist mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) gut beraten — bevor eine endgültige Entscheidung fällt. Ein iSFP zeigt, was machbar ist, was es kostet und was gefördert wird. Das ist eine solide Grundlage, egal ob man danach saniert oder verkauft.
Handlungsempfehlung
- Energieausweis prüfen: Welche Klasse hat das Mietobjekt? Falls kein aktueller Ausweis vorliegt: Pflicht ab Verkauf oder Neuvermietung — und ohnehin sinnvoll als erste Orientierung.
- CO₂-Eigenanteil berechnen: Mit Jahresverbrauch, Klasse und aktuellem CO₂-Preis lässt sich der konkrete Betrag ermitteln.
- iSFP erstellen lassen: Der individuelle Sanierungsfahrplan zeigt, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind — und sichert den iSFP-Bonus von 5 % auf alle BEG-EM-Maßnahmen.
- Förderberatung nutzen: Welche Förderung ist bei welcher Maßnahme kombinierbar? Das klärt eine professionelle [Fördermittelberatung Wohngebäude](/foerdermittelberatung-wohngebaeude/). Auch Vermieter von Gewerbeimmobilien sind vom CO₂-Kostenverteilungsgesetz betroffen — mehr unter [Fördermittelberatung Nichtwohngebäude](/foerdermittelberatung-nichtwohngebaeude/).
Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) ist der erste konkrete Schritt — und selbst zu 50 Prozent durch die BAFA gefördert (max. 650 Euro bei EFH/ZFH).
Quellen
- CO₂KostAufG – Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz — Volltext inkl. Stufentabelle (Anlage)
- BEHG – Brennstoffemissionshandelsgesetz — CO₂-Preise und nEHS-Regelung
- DEHSt – nEHS Verkauf und Versteigerung — Festverkaufspreise 2026, ab 2027 marktbasiert
Hinweis: Alle Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr auf Vollständigkeit und Aktualität. Förderprogramme können sich kurzfristig ändern.
Häufige Fragen zur CO₂-Kostenverteilung
Was ist das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz? Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG) regelt seit Januar 2023, dass Vermieter einen Teil der CO₂-Kosten aus fossilen Heizenergien selbst tragen — gestaffelt nach der Energieklasse des Gebäudes. Je schlechter die Energieklasse, desto höher der Vermieter-Anteil, maximal 95 Prozent bei den höchsten Emissionsstufen (ab 52 kg CO₂/m²/a, entspricht grob Klasse G).
Wie hoch ist der CO₂-Preis 2026? 2026 werden die BEHG-Zertifikate im Auktionskorridor von 55–65 €/t versteigert; der Festpreis nach der Versteigerungsphase liegt bei 68 €/t. Ab 2027 wird der Preis marktbasiert — gekoppelt an den EU-ETS 1.
Gilt das CO₂KostAufG auch für Nichtwohngebäude? Nein. Das CO₂KostAufG gilt ausschließlich für Wohngebäude. Für gewerbliche Mietobjekte gelten andere Regelungen, die vertraglich zwischen Vermieter und Mieter vereinbart werden müssen.
Kann ich als Vermieter die CO₂-Kosten vollständig auf den Mieter umlegen? Nein — das ist seit 2023 nicht mehr zulässig. Die gesetzlich festgelegte Aufteilung nach Energieklasse ist verbindlich. Ausnahmen gelten bei Fernwärme und in bestimmten Sonderfällen.
Ändert sich das Stufenmodell mit der EU-Gebäuderichtlinie EPBD? Das ist noch offen. Die EPBD ändert die Energieklassen von A–H auf A–G, was eine Anpassung des CO₂KostAufG-Stufenmodells erfordern könnte. Das deutsche Umsetzungsgesetz (GModG) wurde am 13. Mai 2026 vom Bundeskabinett beschlossen und befindet sich im Parlamentsverfahren — noch kein geltendes Recht.
Lohnt sich die Sanierung eines Mietobjekts wirtschaftlich? Ja — aus mehreren Gründen gleichzeitig: sinkende CO₂-Eigenkosten, höhere Vermietbarkeit, mögliche Mieterhöhung nach §559 BGB, Wertsteigerung und verfügbare Fördermittel bis 20 Prozent der Sanierungskosten.
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