EU-Gebäuderichtlinie EPBD: Was bis 2033 auf Eigentümer zukommt — und was jetzt sinnvoll ist
Update 16.07.2026: Der Bundestag hat das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) am 10. Juli 2026 im Eilverfahren in dritter Lesung beschlossen, der Bundesrat hat zugestimmt — das Gesetz ist damit kein Entwurf mehr, sondern wartet nur noch auf die Verkündung im Bundesgesetzblatt. Danach treten die Heizungsregeln sofort in Kraft, die EPBD-Regelungen (Energieausweis, Mindeststandards) sechs Monate später.
Wichtige Klarstellung zu diesem Artikel: Die neue Energieausweis-Skala A–G gilt nach aktuellem Gesetzestext nur für Nichtwohngebäude. Wohngebäude (EFH, ZFH, MFH) behalten die bisherige Skala A+ bis H — an der Einstufung von Wohngebäuden ändert sich dadurch nichts.
Ergänzung: Die Solarpflicht (§ 106 GModG) gilt ab 2027 zunächst für neue Nichtwohngebäude ab 250 m² und neue öffentliche Gebäude — ab 2030 zusätzlich für alle neuen Wohngebäude und neue überdachte Stellplätze.
Die meisten Eigentümer haben noch nie von der EPBD gehört — und ich nehme ihnen das nicht übel. Als Gebäudeenergieberater (HWK) erlebe ich in Erstgesprächen täglich: Die Menschen sind durch GEG, GModG, Förderprogramme und jährlich wechselnde Regeln längst genug überfordert. Eine weitere EU-Richtlinie mit Fristen bis 2033 klingt nach noch mehr Druck.
Trotzdem erkläre ich sie — weil sie etwas verändert, das für jeden relevant ist, der in den nächsten Jahren sanieren, verkaufen oder finanzieren will.
Was die EPBD fordert — die wichtigsten Fristen im Überblick
Die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024) setzt langfristige Ziele für den europäischen Gebäudebestand. Das deutsche Umsetzungsgesetz — das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) — wurde am 13. Mai 2026 vom Bundeskabinett beschlossen und befindet sich aktuell im Parlamentsverfahren. Die konkreten deutschen Schwellenwerte stehen damit noch nicht endgültig fest.
Frist · Was gilt
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**Ab 2026** · Neue Energieausweis-Klassen A–G statt A–H
**Ab 2027** · Solarpflicht: neue NWG > 250 m² und neue öffentliche Gebäude
**Bis 2028** · Alle neuen öffentlichen Gebäude: Nullemissionsstandard
**Bis 2030** · Alle neuen Gebäude: Nullemissionsstandard
**Bis 2030** · NWG: schlechteste 16 % des Bestands müssen EPBD-Mindeststandard erfüllen
**Bis 2030** · WG: Primärenergiebedarf sektorweit –16 % gegenüber 2020
**Bis 2033** · NWG: schlechteste 26 % des Bestands müssen EPBD-Mindeststandard erfüllen
**Bis 2035** · WG: Primärenergiebedarf sektorweit –20 bis –22 % gegenüber 2020
Die konkreten deutschen Energieklassen-Schwellenwerte werden im GModG definiert — noch kein geltendes Recht, Stand Mai 2026.
Was am stärksten im Alltag ankommt: die neue Energieausweis-Skala. Die bisherigen Klassen A–H werden auf A–G umgestellt. Klasse G bezeichnet die energetisch schlechtesten 15 Prozent des Gebäudebestands. Das klingt nach einer technischen Änderung — hat aber Auswirkungen auf Bewertungen, Kreditvergabe und Verkaufbarkeit von Gebäuden.
GEG und EPBD — zwei Gesetze, eine Richtung
Ich erkläre meinen Kunden den Unterschied gerne so: Das GEG sagt Ihnen, was Sie heute einhalten müssen. Die EPBD sagt Ihnen, wo der gesamte Gebäudebestand in Europa langfristig stehen soll. Das eine ist die Pflicht von heute — das andere ist die Richtung für die nächsten 15 Jahre.
Das Gute daran: Die Instrumente passen zusammen. Wer das GEG kennt und mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) arbeitet, ist automatisch auf EPBD-Kurs. Der iSFP zeigt, in welcher Klasse das Gebäude heute steht, was nötig wäre um Klasse E zu erreichen — und in welcher Reihenfolge das sinnvoll und förderfähig ist. Mehr braucht man zunächst nicht.
Welche Gebäude sind am stärksten betroffen — und was passiert beim Verkauf?
Die Gebäude mit dem größten Handlungsbedarf kennt jeder, der einmal durch eine deutsche Kleinstadt fährt: Nachkriegsbauten aus den 1950er und 1960er Jahren. Wenig oder keine Dämmung, alte Fenster, Heizsysteme aus einer anderen Ära. Rund 50 Prozent des deutschen Gebäudebestands liegt heute in Klasse E oder schlechter.
Ich hatte kürzlich einen Kunden, der ein solches Haus von seinen Eltern geerbt hatte — Baujahr 1958, seitdem kaum angefasst. Er hatte keine konkreten Sanierungspläne, wollte aber wissen: „Was bedeutet das für mich, wenn ich das Haus in fünf Jahren verkaufen will?“
Das ist eine Frage, die ich inzwischen häufiger höre als früher. Und die Antwort ist nicht mehr so einfach wie noch vor einigen Jahren.
Das Gebäude war Klasse G — unterste Gruppe, genau das was die EPBD langfristig aus dem Bestand herausnehmen will. Was das für einen Verkauf konkret bedeutet: kein Zwangsverkaufsverbot, keine Strafe. Aber ein Käufer, der 2028 eine Hypothek aufnehmen will, wird von seiner Bank zunehmend nach der Energieklasse gefragt. Klasse G bedeutet schlechtere Finanzierungskonditionen — oder in manchen Fällen gar keinen Kredit. Das beobachten wir bereits in anderen europäischen Ländern, und Deutschland wird folgen.
Mein Rat: iSFP jetzt erstellen lassen. Nicht um sofort alles zu sanieren, sondern um zu wissen was sinnvoll wäre — und was es kostet. Wer sein Haus verkauft und dem Interessenten einen fertigen Maßnahmenplan vorlegen kann, schafft Vertrauen — und beeinflusst den Verkaufspreis positiv.
Der Kunde hat den iSFP gemacht. Zwei Maßnahmen wurden direkt umgesetzt, weil Förderung und Kosten-Nutzen-Verhältnis zu gut waren: neue Fenster und die Dämmung der obersten Geschossdecke. Das Haus ist heute Klasse E — für einen Verkauf in fünf Jahren gut aufgestellt.
Was bedeutet das für Gewerbeimmobilien?
Für Nichtwohngebäude ist die Lage konkreter — und die Frist deutlich näher: 2030 ist in vier Jahren. Das klingt nach viel Zeit. Ist es aber nicht, wenn man bedenkt, wie lange Planung, Genehmigung, Handwerkersuche, Ausschreibung und Ausführung in der Praxis dauern. Ich sage meinen gewerblichen Kunden: Wer 2030 fertig sein will, muss 2026 oder spätestens 2027 starten.
Das strategische Planungsinstrument für Gewerbeimmobilien ist der Sanierungsfahrplan NWG (BAFA EBN Modul 2) — das direkte Pendant zum iSFP für Wohngebäude. Er zeigt den energetischen Ist-Zustand, den Weg zur EPBD-Konformität und welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge förderfähig sind. Die BAFA fördert die Erstellung mit bis zu 50 %, max. 4.000 €.
Für Unternehmen ab 250 Mitarbeiter kommt noch der gesetzlich vorgeschriebene Energieaudit nach DIN EN 16247 hinzu — auf Unternehmensebene, unabhängig vom Gebäude.
Dazu kommt: Ab 2027 gilt für neue Nichtwohngebäude ab 250 m² und neue öffentliche Gebäude eine Solarpflicht. Wer jetzt baut oder grundlegend saniert und das nicht mitplant, zahlt später doppelt.
Mehr zur Förderung: Fördermittelberatung Nichtwohngebäude
Wird die EPBD in Deutschland wirklich durchgesetzt?
Das ist die ehrliche Frage — und ich beantworte sie ehrlich.
Ich kann mir eine konsequente Durchsetzung in Deutschland derzeit nicht vorstellen. Die politische Lage ist komplex, die Bundesregierung hat in den letzten Jahren gezeigt, dass sie bei energiepolitischen Eingriffen zögert und zurückrudert. Ob Deutschland bis 2033 harte Sanktionen für Klasse-F- und G-Gebäude einführt, halte ich für unwahrscheinlich — zumindest in der Form, wie es die EPBD vorsieht.
Aber das ist kein Argument zum Abwarten. Denn eines ist sicher: Die Richtung ist gesetzt. Die Anforderungen werden steigen. Und wer heute plant, hat morgen mehr Spielraum — finanziell und zeitlich. Das Risiko für Gewerbeimmobilienbesitzer: Bis 2030 könnten aus unverbindlichen Zielen echte Fristen mit echten Konsequenzen werden.
Handlungsempfehlung: Was Eigentümer jetzt tun sollten
1. Den energetischen Zustand kennen — konkret, nicht ungefähr. Welche Klasse hat Ihr Gebäude heute? Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) gibt Ihnen die Antwort und zeigt den Weg zur nächsten Klasse — als Roadmap für bis zu 15 Jahre. Die Erstellung wird mit bis zu 50 % über die BAFA gefördert, maximal 650 € für EFH/ZFH.
2. Jetzt planen — auch ohne Kapital. Ich sage das meinen Kunden regelmäßig: Der beste Zeitpunkt zum Handeln ist der, an dem Sie Kapital haben. Aber der Plan sollte heute stehen. Wer unter Druck entscheidet — Heizung ausgefallen, Verkauf steht an, Bank fordert Nachweis — entscheidet schlechter und teurer.
3. Förderung mitnehmen, solange sie hoch ist. Die aktuelle Förderung über KfW und BAFA ist historisch hoch. Das wird sich voraussichtlich ändern. Wer die Kombination aus iSFP-Bonus (+5 % auf alle BAFA-Maßnahmen) und aktuellen Fördersätzen nutzt, bekommt deutlich mehr als der, der wartet.
4. Für Gewerbeimmobilien: nicht bis 2029 warten. Energieaudit, Maßnahmenplanung, Ausschreibung und Umsetzung dauern zusammen 18–24 Monate — oder länger. Wer 2030 fertig sein will, muss 2026 oder 2027 starten.
Mehr zur Förderung für Sanierungsmaßnahmen: Fördermittelberatung Wohngebäude Für Eigentümer von Nichtwohngebäuden — die EPBD-Frist 2030 gilt auch für Gewerbe: Energieaudit NWG
Unser Kundenportal: Nach der Beauftragung erhalten Sie Ihren persönlichen Zugang zu unserem sicheren Kundenportal — DSGVO-konform, Server in Deutschland. Dort stellen wir Ihnen alle Unterlagen für den Förderantrag bereit, zeigen den vollständigen Prozessablauf mit dem zuständigen Mitarbeiter und ermöglichen die zentrale Dokumentenablage. Sie können Dokumente hochladen sowie Ihr Profil mit Steuer-ID und Bankverbindung ergänzen — und die gesamte Kommunikation inklusive Rechnungsprüfung läuft nachvollziehbar über das Portal.
Sie möchten wissen, in welcher Energieklasse Ihr Gebäude heute liegt und was bis 2033 nötig wäre? Jetzt Beratungstermin vereinbaren.
Für Handwerker und Installateure: Wer seinen Kunden regelmäßig eine Energieberatung empfiehlt oder einen festen Ansprechpartner für Förderanträge sucht — ich kooperiere gern mit Fachbetrieben. Mehr zur Zusammenarbeit.
Quellen
- EU-Gebäuderichtlinie EPBD 2024 – EUR-Lex — Volltext Richtlinie 2024/1275/EU
- BBSR – EPBD-Umsetzung in Deutschland — Stand der deutschen Umsetzung
- Bundesregierung – Gebäudemodernisierungsgesetz — Kabinettsbeschluss 13. Mai 2026; Parlamentsverfahren läuft
Hinweis: Alle Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr auf Vollständigkeit und Aktualität. Förderprogramme können sich kurzfristig ändern.
Häufige Fragen zur EU-Gebäuderichtlinie EPBD
Was ist die EU-Gebäuderichtlinie EPBD? Die EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) ist eine EU-Richtlinie mit langfristigen Zielen für den europäischen Gebäudebestand. Das deutsche Umsetzungsgesetz (GModG) wurde am 13. Mai 2026 vom Bundeskabinett beschlossen und befindet sich im Parlamentsverfahren — noch kein geltendes Recht. Konkrete Folgen der EPBD: neue Energieausweis-Klassen A–G, Solarpflicht für neue Nichtwohngebäude ab 250 m² ab 2027, und sektorweite Reduktionsziele für den Primärenergiebedarf bis 2030 und 2035.
Was bedeutet die neue Energieausweis-Klasse A–G? Bisher gab es die Klassen A+ bis H. Mit der EPBD-Umsetzung werden die Klassen auf A–G umgestellt. Klasse G bezeichnet die energetisch schlechtesten 15 Prozent aller Gebäude — das sind in Deutschland vor allem unsanierte Nachkriegsbauten. Für Eigentümer ändert sich die Darstellung, für Kreditgeber und Käufer wird die Energieklasse zunehmend ein Kaufkriterium.
Was fordert die EPBD konkret für Wohngebäude? Die EPBD fordert keine feste Energieklasse, sondern sektorweite Reduktionen des Primärenergiebedarfs: –16 % bis 2030 und –20 bis –22 % bis 2035, jeweils gegenüber 2020. Die genauen deutschen Schwellenwerte — und ob das mit Energieklassen umgesetzt wird — legt das GModG fest, das sich im Mai 2026 im Parlamentsverfahren befindet. Meine Einschätzung: Die Richtung ist klar. Wer jetzt plant, muss später nicht unter Druck handeln.
Welche Gebäude sind am stärksten von der EPBD betroffen? Vor allem Nachkriegsbauten aus den 1950er und 1960er Jahren — also Gebäude, die ohne oder mit minimaler Dämmung errichtet wurden. Rund 50 Prozent des deutschen Gebäudebestands hat heute Energieklasse E oder schlechter. Viele dieser Gebäude werden bei einem Eigentümerwechsel ohnehin saniert — der Markt reguliert vieles von selbst.
Was ist für Gewerbeimmobilien bis 2030 zu tun? Für Nichtwohngebäude gilt die EPBD-Frist 2030 — und die ist in vier Jahren. Wer jetzt beginnt, schafft das mit ausreichend Vorlaufzeit: Energieaudit, Maßnahmenplanung, Ausschreibungen, Handwerkerverträge und Infrastrukturplanung (Strom, PV, Leitungen) brauchen alle Zeit. Dazu kommt: Ab 2027 gilt für neue Nichtwohngebäude ab 250 m² eine Solarpflicht.
Wie hilft ein iSFP dabei, die EPBD-Fristen zu erfüllen? Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) legt fest, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge über die nächsten Jahre sinnvoll sind — als Roadmap für bis zu 15 Jahre. Er zeigt, welche Energieklasse das Gebäude heute hat und welche Maßnahmen nötig sind, um die EPBD-Ziele zu erreichen. Gleichzeitig sichert er den 5-Prozent-Bonus auf alle geförderten Einzelmaßnahmen über die BAFA. Die Erstellung wird mit bis zu 50 Prozent gefördert — maximal 650 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser.