Sanierungspflicht MFH: Was Vermieter wirklich wissen müssen

Sanierungspflicht Mehrfamilienhaus: Was stimmt — und was Vermieter wirklich wissen müssen

Kaum ein Begriff löst bei Vermietern so viel Unsicherheit aus wie „Sanierungspflicht“. Anrufe von aufgewühlten MFH-Eigentümern, die gehört haben, dass sie jetzt sofort sanieren müssen — das kommt regelmäßig vor. Meine erste Frage ist immer dieselbe: Woher haben Sie das? Denn so pauschal stimmt es einfach nicht.

Was wirklich Pflicht ist — und was nicht

Es gibt keine allgemeine Sanierungspflicht für Mehrfamilienhäuser. Was es gibt, ist die 10-Prozent-Regel: Wer mehr als 10 Prozent einer Bauteilfläche erneuert — also zum Beispiel einen erheblichen Teil des Dachs oder der Außenwand — muss dabei die GEG-Anforderungen einhalten. Wer nichts anfasst, hat zunächst keine Pflicht.

Beim Eigentümerwechsel gelten ebenfalls Nachrüstpflichten: Wer ein Mehrfamilienhaus kauft, hat zwei Jahre Zeit, bestimmte Anforderungen zu erfüllen — wie die Dämmung der obersten Geschossdecke oder von Heizleitungen in unbeheizten Räumen. Keine Ausnahmen, keine Schenkungen.

Was die EU-EPBD langfristig vorschreibt: Die EPBD fordert sektorweite Reduktionen des Primärenergiebedarfs — für Wohngebäude –16 % bis 2030 und –20 bis –22 % bis 2035 gegenüber 2020. Die konkreten deutschen Schwellenwerte legt das GModG fest. Bundestag und Bundesrat haben es am 10. Juli 2026 beschlossen, verkündet wurde es am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt (Nr. 226). Die neuen Heizungsregeln gelten bereits seit dem 29. Juli 2026, die EPBD-Vorgaben zu Energieausweis-Klassen und Solarpflicht folgen sechs Monate später. Ob und wie Sanktionen durchgesetzt werden, ist offen. Meine Einschätzung: Wenn der Markt das nicht allein regelt, wird der Gesetzgeber nachschärfen.

Im Kern gelten für Mehrfamilienhäuser dieselben Regeln wie für Einfamilienhäuser. Was sich unterscheidet, ist der Förderrahmen — und der ist beim MFH erheblich größer.

Wirtschaftlicher Druck auch ohne Gesetz

Auch ohne harte Sanierungspflicht gibt es heute schon wirtschaftliche Gründe, die Vermieter zum Handeln drängen:

CO₂-Kostenverteilung: Das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG) teilt die CO₂-Abgabe auf Heizenergie zwischen Vermieter und Mieter auf — je nach Energieklasse des Gebäudes. Je schlechter die Klasse, desto höher der Vermieteranteil. Wer ein energetisch schlechtes Gebäude vermietet, zahlt also heute schon mehr. Das GModG — von Bundestag und Bundesrat am 10. Juli 2026 beschlossen und am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet — könnte diese Regelung weiter verschärfen. Das sollte verfolgt werden.

Immobilienwert: Gebäude mit schlechter Energieklasse werden schwieriger zu verkaufen und erzielen niedrigere Preise. Wer in 5 Jahren verkaufen will und jetzt nicht handelt, muss mit geringeren Erträgen rechnen. Als Renditeanlage zählt Energieeffizienz zunehmend — das ist Marktfakt, kein Wunschdenken.

Praxisbeispiel: Der iSFP als Fahrplan mit Weitblick

Was den iSFP für MFH-Eigentümer besonders wertvoll macht: Er plant nicht nur den heutigen Handlungsbedarf, sondern denkt voraus.

Ein konkretes Beispiel aus meiner Beratung: Das Dach eines Mehrfamilienhauses war erst kürzlich saniert — kein akuter Handlungsbedarf. Aber die Zukunft bringt eine Photovoltaikanlage mit sich. Im iSFP haben wir das als nächste förderfähige Maßnahme eingeplant — und zwar als Indach-PV, die in die Dachfläche integriert wird und ebenfalls über die BAFA förderfähig ist. Der Eigentümer wusste das vorher nicht. Jetzt hat er einen Plan.

Das ist der Mehrwert des Sanierungsfahrplans: nicht die Momentaufnahme, sondern die Strategie für die nächsten 10 bis 15 Jahre.

WEG-Beratung: Gemeinschaftlich entscheiden

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) ist die Beratungssituation eine andere. Mehrere Eigentümer, mehrere Meinungen — und immer dabei: jemand der alles besser weiß. Das ist menschlich, macht die Arbeit aber nicht einfacher.

Was in der Praxis zählt: Irgendwann muss man als Gebäudeenergieberater (HWK) klar sagen, was sinnvoll ist — und nicht jede Grundsatzdiskussion bis zum Ende führen. Meine Aufgabe ist es, den energetischen Fahrplan zu erstellen und die Förderung zu sichern. Die Entscheidung über Maßnahmen trifft die WEG.

Gut zu wissen: Eine WEG kann gemeinsam Förderanträge stellen. Es braucht einen Bevollmächtigten — einen Ansprechpartner mit schriftlicher Vollmacht — der den Antrag im Namen aller Eigentümer einreicht.

Handlungsempfehlung für MFH-Eigentümer und Vermieter

1. Energetischen Zustand kennen. Welche Energieklasse hat das Gebäude? Was wäre für Klasse E nötig? Ein iSFP liefert die Antwort — und den Fahrplan.

1. Förderrahmen nutzen. Bei MFH multipliziert sich der Förderrahmen mit den Wohneinheiten: Mit iSFP sind bis zu 60.000 Euro förderfähige Kosten pro Wohneinheit möglich. Bei 6 Wohneinheiten also bis zu 360.000 Euro — 20 Prozent davon sind 72.000 Euro Zuschuss. Das ist erheblich.

1. Vor dem Verkauf handeln. Wer in 5 Jahren verkaufen will, muss den Wert jetzt sichern. Käufer und Banken schauen auf die Energieklasse. Wer das ignoriert, akzeptiert Abschläge.

1. Reihenfolge einhalten. Förderantrag vor Maßnahmenbeginn — das gilt für MFH genauso wie für EFH. Wer zuerst baut und dann beantragt, bekommt nichts.

Hinweis für gemischt genutzte Objekte und Gewerbeimmobilien: Wer ein Gebäude mit Wohn- und Gewerbeanteilen besitzt, muss beide Förderwege im Blick haben — BEG WG (Wohngebäude) und BEG NWG (Nichtwohngebäude) können sich ergänzen. Reine Gewerbeimmobilien folgen anderen Regeln: Hier greifen KfW 522 und BAFA BEG NWG, der iSFP gilt ausschließlich für Wohngebäude. Für NWG empfiehlt sich stattdessen ein Energieaudit als strategische Grundlage.

Mehr zur Förderung für Sanierungsmaßnahmen: Fördermittelberatung Wohngebäude Den individuellen Sanierungsfahrplan für Ihr Mehrfamilienhaus: Sanierungsfahrplan (iSFP)

Unser Kundenportal: Nach der Beauftragung erhalten Sie Ihren persönlichen Zugang zu unserem sicheren Kundenportal — DSGVO-konform, Server in Deutschland. Dort stellen wir Ihnen alle Unterlagen für den Förderantrag bereit, zeigen den vollständigen Prozessablauf mit dem zuständigen Mitarbeiter und ermöglichen die zentrale Dokumentenablage. Sie können Dokumente hochladen sowie Ihr Profil mit Steuer-ID und Bankverbindung ergänzen — und die gesamte Kommunikation inklusive Rechnungsprüfung läuft nachvollziehbar über das Portal.

Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus und möchten wissen, was heute Pflicht ist und was gefördert wird? Jetzt kostenlos beraten lassen.

Für Handwerker und Installateure: Wer seinen Kunden regelmäßig eine Energieberatung empfiehlt oder einen festen Ansprechpartner für Förderanträge sucht — ich kooperiere gern mit Fachbetrieben. Mehr zur Zusammenarbeit.

Quellen

• § 71 GEG – Anforderungen an Heizungsanlagen — 65%-EE-Pflicht
• EU-EPBD 2024 – EUR-Lex — Renovierungsziele Wohngebäude
• KfW 458 – Heizungsförderung/) — Förderung Heizungstausch
• BAFA BEG EM – Förderprogramm — Einzelmaßnahmen mit iSFP

Hinweis: Alle Angaben nach bestem Wissen, ohne Gewähr auf Vollständigkeit und Aktualität. Förderprogramme können sich kurzfristig ändern.

Häufige Fragen zur Sanierungspflicht beim Mehrfamilienhaus

Bin ich als MFH-Eigentümer verpflichtet, sofort zu sanieren? Nein. Es gibt keine allgemeine Sofortpflicht. Die Sanierungspflicht greift konkret in zwei Situationen: Wenn mehr als 10 Prozent einer Bauteilfläche erneuert werden, müssen die GEG-Anforderungen eingehalten werden. Beim Eigentümerwechsel gibt es bestimmte Nachrüstpflichten, die innerhalb von zwei Jahren zu erfüllen sind. Eine pauschale Pflicht zur Vollsanierung existiert nicht.

Was fordert die EU-EPBD für Mehrfamilienhäuser? Die EPBD fordert sektorweite Reduktionen des Primärenergiebedarfs: –16 % bis 2030 und –20 bis –22 % bis 2035, jeweils gegenüber 2020. Die konkreten deutschen Schwellenwerte legt das GModG fest. Bundestag und Bundesrat haben es am 10. Juli 2026 beschlossen, verkündet wurde es am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt; die Heizungsregeln gelten bereits seit dem 29. Juli 2026, die EPBD-Vorgaben zu Energieausweis-Klassen und Solarpflicht folgen sechs Monate später. Langfristig ist davon auszugehen, dass der Druck für Gebäude mit schlechter Energieklasse steigt.

Was ändert sich beim Kauf eines Mehrfamilienhauses? Beim Eigentümerwechsel treten GEG-Nachrüstpflichten in Kraft. Der neue Eigentümer hat zwei Jahre Zeit, diese zu erfüllen — darunter die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung von Heizleitungen in unbeheizten Räumen. Es gibt keine Ausnahmen.

Wie wird der iSFP für ein Mehrfamilienhaus gefördert? Die BAFA fördert die Erstellung des iSFP für Mehrfamilienhäuser mit bis zu 850 Euro (50 Prozent der Kosten, ab 3 Wohneinheiten). Für Einfamilienhäuser gilt der Förderhöchstbetrag von 650 Euro. Der iSFP lohnt sich beim MFH besonders, weil der Förderbonus auf alle Einzelmaßnahmen die förderfähigen Kosten auf bis zu 60.000 Euro pro Wohneinheit erhöht.

Wie groß ist die mögliche Förderung bei einem MFH mit mehreren Wohneinheiten? Mit iSFP sind bis zu 60.000 Euro förderfähige Kosten pro Wohneinheit möglich. Bei einem Sechsfamilienhaus ergibt das einen Förderrahmen von 360.000 Euro — bei 20 Prozent Förderquote (15 % Basis + 5 % iSFP-Bonus) also bis zu 72.000 Euro Zuschuss für eine Maßnahme. Dieser Rahmen gilt pro Maßnahme und Jahr.

Kann eine WEG gemeinsam Förderanträge stellen? Ja. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann gemeinsam bei der BAFA oder KfW einen Förderantrag einreichen. Voraussetzung ist ein bevollmächtigter Ansprechpartner — ein Eigentümer oder Verwalter, der mit schriftlicher Vollmacht aller Beteiligten den Antrag stellt und die Kommunikation führt.

Warum sinkt der Immobilienwert bei schlechter Energieklasse? Käufer und finanzierende Banken achten zunehmend auf die Energieklasse eines Gebäudes. Gebäude mit Klasse F oder G sind schwieriger zu finanzieren und erzielen niedrigere Verkaufspreise. Wer ein MFH als Renditeanlage hält und in den nächsten Jahren verkaufen möchte, sollte den energetischen Zustand als Teil der Wertstrategie betrachten.